20 maja 2026 r. weszło w życie Rozporządzenie UE 2024/1028. Dla tysięcy właścicieli mieszkań wynajmowanych turystom i podróżnym oznacza to jedno: koniec szarej strefy i obowiązek rejestracji.
Co się zmieni?
Przez lata najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking i inne platformy) funkcjonował w prawnej próżni. Właściciel mieszkania mógł je wynajmować bez żadnych formalności, a gminy i wspólnoty mieszkaniowe miały ograniczone narzędzia, by temu przeciwdziałać – co potwierdził wprost Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r. (sygn. IV CSKP 20/21), wskazując, że wspólnota nie może w drodze uchwały zakazać właścicielowi prowadzenia najmu krótkoterminowego.
Teraz to się zmienia – na poziomie unijnym i krajowym jednocześnie. Przy czym o ile projekt ustawy o najmie krótkoterminowym już jest to pewnie jego uchwalenia możemy spodziewać się dopiero na jesień.
Rozporządzenie UE 2024/1028 – fundament nowego systemu
Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. nakłada na państwa członkowskie obowiązek stworzenia jednolitego systemu rejestracji lokali wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego.
Kluczowe elementy:
- Numer identyfikacyjny – każda jednostka (lokal, pokój) musi otrzymać unikalny numer, który następnie musi być widoczny w ogłoszeniach na platformach cyfrowych.
- Wymiana danych z platformami – Airbnb, Booking i inne platformy będą zobowiązane do przekazywania danych organom publicznym.
- Harmonizacja w całej UE – te same zasady obowiązują we wszystkich państwach członkowskich, co ogranicza korzystanie w luki prawnej.
Projekt polskiej ustawy – co oznacza dla właścicieli?
Równolegle procedowany jest poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk sejmowy nr 2353), który wdraża wymagania unijne na gruncie prawa polskiego. Najważniejsze planowane obowiązki:
1. Rejestracja w ewidencji gminnej
Wpis do ewidencji najmu krótkoterminowego prowadzonej przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta będzie warunkiem legalnego prowadzenia działalności. Bez wpisu – działalność nielegalna.
2. Ograniczenie dla lokali będących miejscem stałego pobytu
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, w którym mieszkasz na stałe, możesz je wynajmować maksymalnie 3 miesiące w ciągu roku.
3. Zgoda wspólnoty lub spółdzielni
Dla lokali w budynkach wielorodzinnych wymagana będzie uchwała wspólnoty mieszkaniowej albo zarządu spółdzielni. Brak odpowiedzi w ciągu 6 miesięcy oznacza milczącą zgodę. Przy czym decyzja odmowna podlega zaskarżeniu do sądu rejonowego.
4. Regulamin porządkowy
Wynajmujący będzie musiał sporządzić regulamin, w tym określić m.in. godziny ciszy nocnej (min. 8 godzin między 22:00 a 8:00), dane kontaktowe i zasady korzystania z lokalu.
5. Uprawnienia gminy
Rady gmin będą mogły wprowadzać m.in.:
- zakaz najmu krótkoterminowego na określonych obszarach,
- limity liczby dni najmu w roku,
- minimalne wymogi powierzchni lokalu,
- dodatkowe wymogi przeciwpożarowe.
6. Kary
Administracyjne kary pieniężne za naruszenie przepisów mogą sięgać 50 000 zł – dla wynajmujących i dla platform.
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych
Projekt przewiduje utworzenie publicznego rejestru teleinformatycznego – Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Każdy lokal otrzyma indywidualny numer, który będzie musiał być podawany w ofertach na platformach internetowych. Wpis jest ważny maksymalnie 10 lat, a każda zmiana danych musi być zgłaszana w ciągu 14 dni.
Co to oznacza w praktyce?
Jeśli wynajmujesz lub planujesz wynajmować lokal przez Airbnb, Booking lub inną platformę:
Śledź postępy prac legislacyjnych nad projektem ustawy.
Sprawdź, czy w Twojej gminie obowiązują już lokalne uchwały ograniczające najem krótkoterminowy.
Przygotuj się na obowiązek rejestracji – bez wpisu do ewidencji działalność będzie nielegalna.
Jeśli jesteś we wspólnocie lub spółdzielni – upewnij się, że masz wymagana zgodę.
RYBOXX DESIGN - Robert Ryba